Comment donner l’usufruit de sa maison ou de son appartement ?
Le plus souvent, les propriétaires attendent leur décès pour transmettre leur patrimoine immobilier à leurs proches. Il existe pourtant des solutions pour anticiper cette transmission et réduire votre fiscalité, tout en conservant certains droits sur votre bien. Aujourd’hui, Maîtres Juliette Ughetto-Syssau & Yannick Copercini, notaires à Bourg-Saint-Maurice (Savoie), vous présentent un guide complet pour comprendre comment donner l’usufruit de sa maison ou de son appartement.
Donner l’usufruit de sa maison ou de son appartement : de quoi parle-t-on ?
Pour bien comprendre la donation de l’usufruit d’une maison, il est essentiel de revenir sur le démembrement de propriété. Ce mécanisme juridique divise les droits de propriété d’un bien en deux parties :
-
L’usufruit, détenu par l’usufruitier, qui peut utiliser le bien, l’habiter, le louer et en percevoir les revenus sa vie durant ou pendant une période définie.
-
La nue-propriété, détenue par le nu-propriétaire, qui conserve le droit de s’opposer à une vente, sans pouvoir jouir directement du bien, comme par exemple y habiter.
Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans le cadre d’une donation. Le propriétaire du bien peut notamment effectuer :
-
Une donation de l’usufruit de sa maison : le donateur transfère l’usufruit à un tiers tout en conservant la nue-propriété du bien.
-
Une donation de la nue-propriété : il s’agit d’une donation avec réserve d’usufruit, où le donateur cède la nue-propriété de sa maison tout en conservant l’usufruit. Il peut donc continuer à utiliser ou à louer le bien.
Bon à savoir : le démembrement de propriété est un mécanisme juridique temporaire. La plupart du temps, il prend fin au moment du décès de l’usufruitier. Ce dernier peut également renoncer à son usufruit ou provoquer la fin du démembrement pour cause de dégradation du bien. Enfin, une durée peut être prévue dans l’acte de donation afin de mettre fin au démembrement à une date prévue à l’avance.
Pourquoi donner de son vivant l’usufruit de sa maison ?
La donation de l’usufruit d’une maison offre plusieurs avantages. Elle vous permet notamment :
-
De soutenir un proche : le bénéficiaire peut occuper le bien gratuitement ou le louer pour en percevoir les loyers.
-
D’alléger votre fiscalité : en cédant l’usufruit d’un bien immobilier, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu et votre impôt sur la fortune immobilière (IFI). De plus, durant toute la période du démembrement, vous n’êtes plus responsable du paiement de la taxe foncière.
-
De réduire les droits applicables à la transmission de votre patrimoine : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de l’usufruit, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruitier a moins de 41 ans, les droits de donation seront calculés sur 70 % de la valeur de la pleine propriété. Ce pourcentage tombe à 10 % si l’usufruitier a plus de 91 ans.
Bon à savoir : chaque donataire profite d’un abattement, renouvelable tous les 15 ans. Par exemple, cet avantage fiscal est de 100 000 € si la donation est réalisée au profit d’un enfant. Il est de 80 724 € s’il s’agit de l’époux ou du partenaire de Pacs ou encore de 31 865 € pour une donation entre grands-parents et petits-enfants. Un abattement supplémentaire de 159 325 € s’applique si le bénéficiaire de la donation se trouve en situation de handicap.
Comment faire une donation de l’usufruit de sa maison ?
Pour effectuer une donation de votre maison ou de votre appartement, vous devez obligatoirement faire appel à un notaire. Un acte notarié est, en effet, requis par la loi. Son rôle est déterminant : il doit s’assurer du consentement éclairé du donateur et protéger les droits des héritiers réservataires. Il garantit également la validité juridique de l’acte.
Par ailleurs, le notaire conseille le donateur sur les modalités de la donation. Il peut, par exemple, suggérer d’ajouter :
-
Un droit de retour conventionnel, permettant au bien de revenir dans le patrimoine du donateur en cas de décès du donataire.
-
Une clause d’inaliénabilité, afin de conserver le bien dans le patrimoine familial : par cette clause, vous interdisez au bénéficiaire de vendre ou de transmettre votre maison à un tiers. Cette interdiction doit toutefois être limitée dans le temps et justifiée.
Enfin, le notaire veille à ce que l’acte de donation précise la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette clause est essentielle pour limiter les risques de litiges.
👉 Pour réaliser la donation de l’usufruit de votre maison, vous pouvez faire appel à Maîtres Juliette Ughetto-Syssau & Yannick Copercini, notaires à Bourg-Saint-Maurice (Savoie). Ils vous accompagnent dans toutes vos démarches patrimoniales et vous conseillent dans la mise en place de votre donation, en fonction de votre situation familiale et de vos objectifs successoraux.
Sources :